賃貸用に活用するための空間とコストのアイデア
1974年に建てられたマンションの１室を賃貸用にリノベーションするプロジェクトが千葉県松戸市の北小金で進むことになりました。
前回の記事では、賃貸用にできるのか下見をしていました。
「賃貸用のリノベーションプロジェクトがスタート〜松戸の家２(無垢な賃貸) Project Vol.01〜」
依頼主が正式に購入を決め、賃貸用にリノベーションすることになりました。
現在、他のプロジェクトとして千葉県柏市では解体が進んでいますが、戸建て住宅と集合住宅では構造や設備の配管方法が違うので、考え方を変えて計画しなければいけません。
物件の広さは、2DKに水回りの洗面所と浴室、トイレが付属している広さです。広さとしては、一人暮らしかディンクスなどの２人暮らしができる広さ。
部屋に入るとすぐに壁があり下駄箱があります。玄関の突き当たりの壁を左に向くと、
キッチンダイニングがあり、キッチンが見えます。振り返ると玄関です。
玄関には、下駄箱、ポスト、分電盤があります。これらをどうするか。特に分電盤。この分電盤を動かしたり交換すると費用がかかるので、予算内でどこまで変更するかですね。
玄関を上がると、ダイニングキッチンと奥の洋室が見えます。
キッチンは古い置き型がのガスコンロですし、汚れもすごいので、ここは交換。
壁の仕上げは、千葉県柏市で進んでいる中古住宅のリノベーションプロジェクトで見かけた、プリント合板貼り。この年代はこのプリント合板が流行ったんでしょう。
千葉県柏市で進んでいる中古住宅の既存建物については、こちらの記事から。
「中古住宅のリノベーションプロジェクトが正式に始動〜柏の家１(カフェのある家) Project Vol.03〜」
奥の洋室から振り返ると縦長で特徴のない空間なのがわかると思います。
洋室の隣が和室となっていて、先程の洋室の窓にもありましたが、和室の窓の右端にあるエアコンのドレンを通すようになっているのが気になります。コンクリートの壁を貫通させずに、窓の一部を使ってドレンを通すことで工事は楽だと思いますが、ここを通さなくても。
和室には押し入れがあります。この物件には作り付けの収納スペースがこの押し入れしかないので、この押し入れは利用することになるでしょう。
最後は水回り。最初にも確認しましたが、この水回りが綺麗ではないので、あの扉を開けるのが億劫。
水回りの扉を開けると、薄暗い水回り。テレビの中で見る古いマンションやホテルの水回りのような光景。
水回りは全体的に汚れているので、全て交換。
お風呂はバランス釜ですし。
トイレはこんなんですし。キッチンも含めて水回りを交換するだけで予算を使い切ってしまいそうです。そんな中でもアトリエ系設計事務所としてのデザイン力を発揮しなければいけないので、恐ろしいプロジェクトです。
この水回りはコンクリートブロックで囲まれているコアのようになっているので、予算も考えて間取りを大きく変えることはできません。
部屋全体を改めて確認した後は、各部屋のスイッチやコンセントの位置、壁から出っ張っている梁などを確認しました。
間取りを大きく変えることはないので、梁を気にすることはないかなと思うのですが、打ち合わせをしている時に、
「ここに冷蔵庫や棚を置けますか？」と聞かれた時に、「現場で確認してきます」と言っていると時間がいくらあっても足りないので、現場で確認できるところは確認しておきます。
コンクリート造のマンションには、梁や柱の出っ張りが結構あります。
最後に、既存の扉を確認。
洋室と和室の仕切りに使われていた障子。おそらく和室はなくなると思うので、この障子は使わないと思いますが、ダイニングキッチンと洋室を仕切っていたガラス戸は再利用しようかなと思います。
リノベーションとしては、水回りを優先に予算を考え、全体を予算内でどうまとめ賃貸用として利益をあげれるか、大変なプロジェクトです。
２日後には、弊社のワークデスクとしてオリジナルでデザインしたワークデスクのスチールフレームが届くので楽しみです。
「オリジナルワークデスクをデザイン〜さくら通りのオフィス(外とつながるオフィス) Project Vol.12〜」
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